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Reforma Tributária e o Mercado Imobiliário: impactos

Nos últimos dias, têm circulado informações equivocadas sobre o impacto da Reforma Tributária no mercado imobiliário. No entanto, é importante esclarecer que a Reforma Tributária será positiva para o setor imobiliário brasileiro, sem causar aumentos relevantes de custos em comparação com a tributação atual.

ITBI: Nenhuma Mudança na Alíquota
Primeiramente, a Reforma Tributária não altera a alíquota do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é um tributo municipal aplicável nas transações imobiliárias. O PLP 108/2024, parte da regulamentação da Reforma, define de maneira mais clara o momento de incidência do ITBI, atendendo a uma demanda dos municípios e reduzindo litígios atuais.

Venda de Imóveis por Pessoas Físicas: Nenhuma Alteração
As vendas de imóveis por pessoas físicas continuarão isentas do novo IVA. Portanto, proprietários que desejam vender seus imóveis não serão afetados pelas mudanças tributárias.

Venda de Imóveis por Empresas: Impacto Leve e Produtividade
Para as empresas, o impacto da Reforma Tributária nas vendas de imóveis é pequeno em termos de carga tributária. A mudança é ligeiramente positiva para imóveis populares e levemente negativa para imóveis de alto padrão. No entanto, quando considerados os efeitos sobre a produtividade do setor, o impacto é claramente positivo.

Tributação de Incorporações:

• Base de Cálculo: o imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno.
• Redutor Social: um redutor de R$ 100 mil será aplicado, tornando a tributação progressiva e reduzindo o custo dos imóveis populares.
• Alíquota Reduzida: a alíquota será de 60% da alíquota padrão, aproximadamente 15,9%.
• Dedução de Impostos: todo o imposto pago na aquisição de materiais de construção e serviços pela incorporadora será deduzido.

Com esse modelo, o custo de um imóvel popular novo (R$ 200 mil) deve cair cerca de 3,5%, enquanto o custo de um imóvel de alto padrão novo (R$ 2 milhões) deve subir cerca de 3,5%.

Imobiliárias: Tributação sobre Margem de Lucro
Para empresas cuja atividade é a compra e venda de imóveis, a tributação incidirá sobre a diferença entre o preço de venda e o de aquisição. Por exemplo, se uma empresa comprar um imóvel por R$ 1 milhão e vendê-lo por R$ 1,1 milhão, o imposto será de 15,9% sobre os R$ 100 mil de lucro, resultando em R$ 15,9 mil de imposto. Além disso, a empresa poderá recuperar créditos de impostos sobre suas despesas administrativas.

Desconto Ampliado para o Setor da Construção Civil
O relatório do grupo de trabalho da Câmara, que trata da Reforma Tributária, atendeu aos pedidos do setor da construção civil, ampliando o desconto de 20% para 40% no valor da alíquota de referência a ser paga nas atividades de compra e venda de imóveis, além de serviços de construção.

Pagamento do IVA em Diferentes Situações

O pagamento do IVA, que une o CBS e o IBS, será feito nas seguintes situações:

• Alienação de bem imóvel
• Cessão e ato translativo de direitos do imóvel
• Serviços de administração e intermediação de bem imóvel
• Serviços de construção

Para locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, a alíquota terá redução de 60%. O imposto será pago quando as transações ocorrerem entre contribuintes, ou entre contribuintes e uma pessoa física. Por exemplo, se uma empresa vende ou aluga um imóvel para outra empresa, ou para uma pessoa física, o tributo é cobrado. Entre pessoas físicas não há cobrança.

Ganhos de Eficiência e Produtividade
A Reforma Tributária deverá aumentar significativamente a eficiência no setor de construção e incorporação. A recuperação de créditos sobre insumos permitirá a adoção de métodos construtivos mais eficientes, resultando na provável redução de preços de imóveis novos, incluindo os de alto padrão.

A Reforma Tributária será benéfica para o setor imobiliário brasileiro, promovendo justiça tributária ao tributar menos os imóveis populares em comparação com os imóveis de alto padrão. Com a melhoria da produtividade e a clareza nas regras tributárias, o setor imobiliário poderá desfrutar de um ambiente mais eficiente e justo.

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